ОБІЦЯТИ – НЕ ОЗНАЧАЄ ОДРУЖУВАТИСЬ АБО ПРО ПОПЕРЕДНІЙ ДОГОВІР ТА ІНШІ АЛЬТЕРНАТИВИ ПРИ ПРИДБАННІ НЕРУХОМОСТІ

ОБІЦЯТИ – НЕ ОЗНАЧАЄ ОДРУЖУВАТИСЬ АБО ПРО ПОПЕРЕДНІЙ ДОГОВІР ТА ІНШІ АЛЬТЕРНАТИВИ ПРИ ПРИДБАННІ НЕРУХОМОСТІ

Попередній договір, дарування, чи договір купівлі? Консультує нотаріус

Придбаваючи нерухомість на вторинному ринку, незалежно від того чи це квартира, житловий/садовий/дачний будинок, земельна ділянка, гараж чи нежитлове приміщення, громадяни часто стикаються з проблемою який же договір при цьому укласти. Попередній договір, договір купівлі-продажу чи дарування? Спробуємо допомогти у вирішенні даного питання.

Попередній договір

“Обіцяти – ще не одружуватися” – назва відомого фільму, яка якнайкраще ілюструє суть попереднього договору.  Попередній договір або як його ще називають «договір про наміри» – це документ, який в жодному разі не підтверджує факт набуття права власності на нерухоме майно, а лише є письмовою  домовленістю сторін протягом певного строку укласти в майбутньому договір (основний договір купівлі-продажу).  

Укладаючи попередній договір, Продавець може не мати документів, що підтверджують його право власності на нерухомість, яку він має намір продати. Це нормально. Головне, щоб ці документи у нього були до моменту укладення основного договору купівлі-продажу.

Звертаємо увагу на важливий момент при укладенні попереднього договору.  Відповідно до ч.1 ст.635 Цивільного кодексу України попередній договір укладається у формі, яка встановлена для основного договору. Оскільки договори-купівлі продажу нерухомості укладаються в письмовій формі і підлягають обов’язковому нотаріальному посвідченню, то й попередній договір повинен бути обов’язково нотаріально посвідченим!

Договір купівлі-продажу

За договором купівлі-продажу нерухомого майна Продавець продає (передає у власність) Покупцю нерухоме майно (квартиру, житловий/садовий/дачний будинок, земельну ділянку, гараж нежитлове приміщення тощо), а Покупець приймає його у власність і сплачує за нього Продавцю грошову суму. Отже, договір купівлі-продажу завжди є платним!

Грошова сума, яка сплачується Покупцем Продавцю за нерухоме майно та порядок розрахунків зазначаються в договорі купівлі-продажу та мають неабияке значення. Адже, у разі виникнення судових спорів в майбутнього та визнання  договору купівлі-продажу недійсним (якщо для цього будуть достатні підстави) Покупцю повертається лише та грошова сума, яка зазначена в договорі купівлі-продажу.

Покупець після підписання нотаріально посвідченого договору, повного  розрахунку з Продавцем стає  повноправним власником нерухомого майна, що підтверджується договором купівлі-продажу та записом про державну реєстрацію права власності в Державному реєстрі речових прав. Зазвичай це відбувається в день нотаріального посвідчення договору (крім випадків розстрочення/відстрочення). Державну реєстрацію права власності на придбану нерухомість здійснює нотаріус, який посвідчив договір.

Слід ще звернути увагу на купівлю нерухомого майна особами, які перебувають в зареєстрованому шлюбі. Якщо такими особами не укладався шлюбний договір, то при купівлі нерухомого майна вони набувають його у спільну сумісну власність, незалежно від того, хто з подружжя зазначений Покупцем в договорі купівлі-продажу.

Договір дарування

За договором дарування нерухомого майна Дарувальник передає безоплатно у власність (дарує) Обдаровуваному нерухоме майно (квартиру, житловий/садовий/дачний будинок, земельну ділянку, гараж  нежитлове приміщення тощо).

Як бачимо, основною відмінністю між купівлею-продажем та даруванням є  платність/безоплатність. При купівлі-продажу майно завжди передається у власність за плату (ціну визначену в договорі), а при даруванні – безоплатно. Повноправним власником нерухомого майна Обдаровуваний стає після підписання  договору  дарування та державної реєстрації нотаріусом, який посвідчив даний договір, права власності на подароване майно в Державному реєстрі речових прав.

Варіант дарування є найбільш вдалим при безкоштовній передачі майна між особами, які перебувають в родинних відносинах. Однак, слід бути обережним, коли особи за договором дарування не перебувають в таких відносинах. Адже, у разі виникнення судових спорів в майбутнього та визнання  договору дарування недійсним (якщо для цього будуть достатні підстави) Обдаровуваному (особі, яка набула майно) ніякі грошові кошти не повертаються, адже майно за договором дарування передається безоплатно! Тому, щоб не потрапити в халепу – не укладайте договори дарування нерухомості, якщо насправді Ви її купуєте!

Також слід звернути увагу на те, що якщо один із подружжя в період зареєстрованого шлюбу набуває у власність нерухоме майно за договором дарування, то таке майно не є спільною сумісною власністю подружжя. А відповідно до ст.57 Сімейного кодексу України є особистою приватною власністю того з подружжя, кому таке майно подароване.

Ми розглянули особливості кожного із договорів, а який варіант найбільш вдалий для Вас – обирати Вам. Будьте мудрими та при потребі проконсультуйтесь з нотаріусом!

Елла Табакера

Приватний нотаріус у Львові. Професійна сфера: нотаріат; цивільне, сімейне, земельне, спадкове право; оформлення спадщини, реєстрація нерухомості тощо.

Напишіть відгук